Immobilienfinanzierung selbstbewohnt

Wie finden Sie heraus, wie hoch Ihr maximaler Kaufpreis einer Immobilie ist?
Benötigen Sie nur eine erste Hypothek oder zusätzlich noch eine zweite Hypothek? 
Wie viel beträgt Ihre maximale Hypothek, für welche im Alter 65+ die Tragbarkeit noch gegeben ist?

Mit Konstanz und Disziplin zum Ziel

Der Traum vom Eigenheim. Viele Immobilienbeschreibungen locken mit diesen Worten.
Mithilfe eines durchdachten und zur gegebenen Zeit realisierbaren Konzepts wird ermöglicht, diesen Traum irgendwann in die Realität umzuwandeln. 

Das kleine 1×1 der Finanzierung

Wie viel Eigenkapital benötige ich?

Für eine standardmässige 80/20 Finanzierung benötigen Sie mindestens 20% des Belehnungswert als Eigenmittel. Davon müssen 10% sogenannte harte Eigenmittel sein. Darunter versteht sich Bargeld, eine bestehende 3a-Lösung, das Wertschriftendepot sowie weitere finanzielle Mittel, welche sofort in Bargeld umgewandelt werden könnten.

Wann ist die kalkulatorische Tragbarkeit gegeben?

Um zu beurteilen, ob die Tragbarkeit gegeben ist, werden die kalkulatorischen Hypothekarzinsen, in der Regel 5%), mögliche Amortisationen und die Unterhaltskosten ins Verhältnis zu Ihrem Bruttoeinkommen gesetzt. Sofern diese kalkulatorische Belastung nicht mehr als
33.00% - 35.00% ausmacht, ist die Tragbarkeit gegeben.

Wie berechnen sich die effektiven Kosten?

Für die Berechnung der effektiven, anfallenden Kosten werden aktuelle Hypothekarzinsen berücksichtigt. Die übrigen Schritte der Tragbarkeitsberechnung bleiben gleich.
Für das kreditgebende Institut ist eine Berechnung mit den kalkulatorischen Hypothekarzinsen von5.00 % eine Sicherheit, um sicherzustellen, dass die Hypothekarnehmenden auch bei steigenden Zinsen ihren Verpflichtungen nachkommen können.

Beschaffung Eigenmittel und deren möglichen Risiken

Für eine standardmässige Finanzierung benötigen Sie 20% des Belehnungswert als Eigenmittel. Davon müssen 10% sogenannte harte Eigenmittel sein. Darunter versteht sich Bargeld, eine bestehende 3a-Lösung, das Wertschriftendepot sowie weitere finanzielle Mittel, welche sofort in Bargeld umgewandelt werden könnten. Ob es Sinn ergibt, die eben aufgezählten Gefässe für die Beschaffung der Eigenmittel zu verwenden, ist individuell zu prüfen. Der Rest könnte aus der Pensionskasse bezogen werden. Dies ist hingegen noch viel kritischer zu prüfen, da dies Konsequenzen für das Altersguthaben hat. Sollte die Pensionskasse zudem nach dem Beitragsprimat-System aufgebaut sein, dann sind die Konsequenzen auch für die Risikoleistungen erheblich. Deswegen ist eine kritische Prüfung unerlässlich, ob die PK zwingend vorbezogen werden muss oder, ob es anderen Möglichkeiten gibt. Bei einem Vorbezug von Vorsorgegeldern muss ebenso mit der anfallenden Kapitalleistungssteuer gerechnet werden, welche etwa 5-15% beträgt.

Mit der finanzierenden Bank muss geklärt werden, ob der Kaufpreis dem Belehnungswert der Bank entspricht. Sollte dies nicht der Fall sein, muss die Differenz zwischen den beiden Werten zusätzlich mit harten Eigenmitteln finanziert werden.

Wie läuft eine Standardfinanzierung ab?

Die Finanzierung erfolgt standardmässig zu 66.67% als erste Hypothek und 13.33% als zweite Hypothek.

 

Die zweite Hypothek muss direkt oder indirekt innert 15 Jahren amortisiert werden. Die jeweiligen Vor- und Nachteile der gewählten Amortisationsart sollten individuell besprochen werden. Als kalkulatorischer Zins der Bank wird mit 5.00% gerechnet. Wenn die Wohnkosten nicht mehr als 33.33% – 35.00% vom Bruttoeinkommen beanspruchen, ist die kalkulatorische Tragbarkeit gegeben und die Immobilie kann somit finanziert werden. Bezüglich der Hypotheken stehen eine Fest-Hypothek, eine SARON-Hypothek oder für eine variable Hypothek zur Auswahl. Allenfalls wird auch zu einer Kombinationslösung aus den drei Optionen gegriffen. Auch hier sollten die jeweiligen Vor- und Nachteile der gewählten Hypothek individuell besprochen werden. Ein verstärkter Blick auf die Tragbarkeit sollte 10 bis 15 Jahre vor der Pensionierung geworfen werden, sodass keine unschönen Überraschungen (Amortisationen) folgen.

Welche Fragen sind zu beantworten?